Ingatlan 3 millióért Európa vezető gazdaságában

Az elmúlt hetekben egy kis mustrát tartottam az ingatlanpiacon, arra voltam kíváncsi, milyenek a piaci árak Magyarországon 2015 őszén.

Érdekes képet kaphattam, legalább is Budapesten, hiszen itt 10 km távolságban nagyot változnak a négyzetméterenkénti árak. A belső kerületekben akár 410 ezer forintot is fizethetünk egy négyzetméterért, míg Kőbányán már 165 ezerért is megkaphatunk egy négyzetmétert. Ez azt jelenti, hogy majdnem 20 millió forintot spórolhatunk – pontosabban 19,6 milliót – egy 80 négyzetméteres ingatlanon, ha hajlandók vagyunk pár perccel többet metrózni.

Vidéken is érdekes képet kaphatunk a piac jelenlegi állapotáról. Fejér megyében 120 ezer, Győr-Moson-Sopron megyében, Győr környékében 170 ezer, Sopron térségében pedig 135 ezer, míg Pápa környékén jó ha 80 ezer forintot kaphatnak az eladók ingatlanjaik négyzetméteréért. Bár léteznek olyan területek is Magyarországon ahol alig kapnak az eladók 3 – 3,5 millió forintot 100 négyzetméteres házukért. És van hasonló terület az ország délnyugati területén ahol nem nagyon nagyon kell többet fizetni 100 négyzetméteres ingatlanért mint 4 millió forint.

Mivel alapvetően befektetési szempontból voltam kíváncsi a piaci helyzetre, elmondhatom, hogy az olcsó kategória, valószínűleg nem is térülne meg soha. Bár ez sok esetben igaz lehet a drágább kategóriában is.

Vegyük sorba azokat a lépéseket, amikor úgy döntünk, hogy ingatlanba fektetünk, és ettől reméljük hogy megduplázzuk vagyonunkat 5 vagy 10 év alatt. Ha ez a jól meghatározott célunk, nem árt egy-pár kérdést még előtte tisztázni, nehogy olyant tegyünk, amit esetleg csak 10 év múlva tudunk megváltoztatni! Nézzük tehát a kérdéseket:

Mire szeretnénk valójában felhasználni azt a többletpénzt, amit a befektetésünkkel el fogunk érni?
A váratlan kiadásokra félretett összegen felül biztonsággal mekkora összeget tudunk, szeretnénk befektetni?
Mennyire tudjuk nélkülözni a befektetett pénzünket?
Mekkora kockázatot vagyunk hajlandók vállalni a befektetési célunk eléréséhez?
mekkora hozamra van szükségünk?

Az utolsó kérdést már is megválaszolja a korábban megfogalmazott célunk, hogy szeretnénk megduplázni befektetett pénzünket, ugye! Ehhez elsősorban azt kell tudnunk, miként duplázódik meg befektetett pénzünk! Erre van egy, úgynevezett 72-s szabály. A kamatos kamat elvét veszi alapul ez a szabály, és úgy szól: a 72-t el kell osztanunk az adott éves hozammal, miként megkapjuk azt a számot, ahány év alatt megduplázódik a befektetett tőkénk.

Lássuk ezt egy példával. Ha 10%-s az éves hozam, akkor 72 osztva 10-zel az egyenlő 7,2 vagy is 7 év 2,5 hónap múlva fog megduplázódni pénzünk. Tehát, ha vásárolunk 5 millió forintért egy ingatlant, és úgy számolunk lesz rajta 10% nyereségünk évente (500 ezer forintot kapunk minden évben a bérleti díjként, havi 41.665 forinttért adjuk bérbe. Ezt egyébként pár hónappal ezelőtt hallottam a TV-ből, hogy megnövekedett a lakásvásárlók aránya, mind Budapesten mind pedig vidéken, mert milyen jó haszonnal lehet azokat bérbe adni.), akkor a fenti számítás szerint 7,2 év múlva kellene megkapni az 5 millió forint hozamot!

Igen ám, de már is van egy probléma, ingatlan esetén nem számolhatunk a kamatos kamattal!

De ez csak a kisebbik gond hiszen azért gondolkozzunk józan ésszel. Még rengeteg olyan dolog van amit egy ingatlanvásárlásnál számításba kell vennünk.

Hol, milyen környéken vesszük meg az ingatlant, mert nem mindegy mennyiért tudjuk kiadni, van-e rá igény egyáltalán? (Ez egy profi ingatlanosnak is sok után járást szokott okozni!)
Mekkora és milyen állapotú lakást, ingatlant veszünk, hiszen nem mindegy mekkora összeget kell felújításra költeni? Vannak-e rejtett hibái? (Ez megnöveli a befektetett összeget!)
Mennyire vagyunk jók az ingatlanpiac jogi dolgaiban, megtudjuk állapítani könnyen, hogy az adott ingatlan tulajdoni dolgai teljesen tiszták? Vagy a bérbeadásnál tudunk majd úgy szerződni, hogy egy rossz hiszemü bérlőt, vagy csak egy anyagi csődbe kerültet ki fogunk tudni rakni, adott esetben?
Az ingatlanra mennyit kell majd költeni a karbantartás végett, vagy mennyit kell majd adózni a bérbeadás folytán, mennyi egyéb költségünk lesz amit nem háríthatunk a bérlőre? (Ez a két költség valamelyest csökkenteni fogja az éves bevételünket, vagy is a hozamot. Így akár 6 – 4%-ra is csökkenhet a hozamunk ami a rosszabb esetben 18 évre módosítja befektetett tőkénk megduplázódását!)
És ha elértünk ahhoz az időpillanathoz amikor már megkaptuk a befektetett tőkét, akkor ugye dupla összegre van szükségünk, tehát el is kellene adni azt az ingatlant, ráadásul ugyan annyiért amennyit befektettünk. Lesz rá vevőnk? Ha lesz mennyi idő alatt?

Ugye, nem is olyan egyszerű ez az ingatlan befektetés? Én azt mondom, bízzuk ezt egy profi ingatlanosra!

Én egy olyan befektetést ajánlok, ahol ezek a problémák abszolút nem lesznek jelen, és sokkal könnyebben, mondhatni gondtalanul duplázhatja meg vagyonát!

Jelentkezzen most egy kötetlen beszélgetésre, amiből rengeteget fog profitálni, és úgy helyezheti el a bankban hányódó, folyamatosan inflálódó vagyonát, hogy az hasznos munkát fog végezni Ön helyett!